[귀농귀촌]토지구입·건축·입주 절차

토지구입에 입주까지의 프로세스

토지구입에 대한 기본 조사

토지는 주변환경이 매우 중요하다.

주변에 혐오시설(쓰레기매립장, 하수오염처리장, 도축장 등), 위험시설(유류창고, 사격장 등), 기피시설(대규모 축사, 가공공장, 고압선 전주 등)이 있는 지역은 피하는 것이 좋다.

자신의 생활과 경제력을 고려하여 이주 희망지역을 선정한다.

위치와 도로, 접근성 등이 매우 중요하다.

땅은 도로를 따라 접근할 수 있는 위치에 있어야 한다. 길이 없는 맹지의 경우 길을 확보하지 못하면 주택의 건축허가가 나지 않음은 물론 농사에도 불편하며 향후 토지이용 개발은 그 자체로는 불가능하다.

현장답사는 최대한 철저하게 한다.

서류는 기본적으로 토지이용계획확인서, 토지(임야)대장, 지적도, 등기부등본을 중심으로 세심하게 검토해야 한다.

현장답사시 꼼꼼하게 점검해야 할 사항들

① 대상토지까지의 접근성 살펴보기

② 대상토지의 진입도로는 반드시 점검하기

③ 대상토지의 경계 등을 파악하기

④ 인근지역에 혐오시설이나 기반시설 등의 입지여부를 확인하기

⑤ 전기와 정화 등 기반시설의 설비여부를 점검하기

⑥ 식수의 조달이나 오폐수의 배수현황 등을 검토하기

⑦ 인근 마을이나 지역의 특성과 분위기를 파악하기

토지구입

1) 귀농·귀촌인이 농촌에서 주택을 마련하기 위한 방법

① 토지를 구입하여 주택을 건축하는 방법

② 농지를 구입하여 적용 후 주택을 건축하는 방법

③ 기존 농가주택을 구입하여 증/개축이나 신축하는 방법 → 자신의 경제적 사정이나 취향을 고려하여 자신에게 가장 적합한 방법을 선택

2) 토지 구입 시 검토·확인해야 할 서류

① 토지이용 계획확인서
사람의 신상명세서와 마찬가지로 대상토지에 대한 현 상태를 상세하게 알아볼 수 있는 서류로 대상 토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고 확인내용란에는 일반적으로 도시계획(용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획구역, 기타), 군사시설, 농지, 산림, 자연고원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 개발사업, 기타 등 총 12가지 항목에 걸쳐 땅이 갖는 특성과 규제를 확인함으로써 자신의 이용목적에 적합한지 파악 할 수가 있다.

② 토지(임야)대장
토지대장이란 임야대장에 등록할 것으로 정한 토지를 제외한 모든 토지의 일정사항을 등록하는 지적공부이며, 임야대장은 토지대장에의 등록에서 임야와 그밖에 임야대장에 등록할 것으로 정한 토지를 대상으로 하여 그에 관한 내용을 등록하는 지적공부로서 토지(임야)의 소재지, 지목, 면적등을 확인해 볼 수 있는 국가의 장부이며 토지(임야)의 상단에 주소와 지번, 지목, 면적(㎡), 소유주와 하단에 토지의 토지의등급과 개별공시지가가 표시되어 있다. 지번 앞에 “산”자가 붙은 토지의 경우에는 임야대장을 확인해야 한다.

③ 건축물대장
건물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 건물의 상황을 명확하게 하는 장부로서 건축물의 용도와 연수, 면적, 층수, 건폐율, 용적률, 건물높이, 소유주등이 표시된다.

집짓기 위한 단계 계획

1) 공사비 예산(재료마감, 면적 등)

2) 가족 요구사항 및 지역 정서의 파악

3) 주택의 용도(거주용, 주말용, 재택용, 수익사업용 등)

건축설계

1) 읍·면·동사무소를 찾아 도시계획확인원과 토지대장을 교부받아 건축설계사무를 운영 중인 건축사무소의 건축사에게 컨설팅을 받도록 한다. 설계사무소의 도움을 받는 것이 설계의 합리성이나 시공비 조정에 유리하다. 이 경우 건축사에게 건축의 계획단계에서부터 완공 후 준공검사에 이르기까지 모든 행정절차를 일임한다.

2) 한국농어촌공사에서 제공하는 농어촌경관주택 표준설계도를 이용하면 설계비를 절감하는 좋은 방법이 될 수 있다.

건축인허가

1) 건축 허가 과정

건축사 설계의뢰 → 대지분석 법규검토 → 계획도면 작성 → 건출주 협의 → 기본설계 → 허가신청

2) 건축허가란 건축주가 건축사에게 설계를 의뢰하여 설계를 완성한 후 각종 서류 〔건축허가신청서(동별개요, 현장조사서, 건축허가조서 및 검사조서), 건축설계도면, 대지범위권리 증명 서류, 건축선지정관리대장, 정화조 설지, 배수설비신고서, 습수공사신청서 등〕와 설계도면을 시청에 접수하여 대지에 건물을 지을 수 있다는 허가를 받는 과정으로 건축허가 대상 건축행위는 신축, 증축, 개축, 재축, 이전, 대수선, 용도변경, 공작물의 축조 등의 행위를 말한다.

3) 건축허가 준비서류

① 건축물허가신청서(동별 개요, 현장조사서, 건축허가조서, 검사조서)

② 토지관련 서류(토지이용계획확인원, 지적도, 토지등기부등본)

③ 건축물관리대장

④ 건축허가 시 제출도서(연면적100㎡초과 단독주택일 경우)

건축시공

1) 시공자 선정

① 시공자 선정방법
   · 일반건설업체 → 전문건설업체 → 기능공
   · 일반건설업체 → 기능공
   · 현장관리자 → 전문건설업체 → 기능공
   · 건축업자(건설업 면허를 가지고 있지 않은 개인) → 기능공

② 시공자 선정 기준
   · 회사의 규모를 파악한다.
   · 주택 신축에 대한 실적과 업체의 기술자 보유현황을 알아본다.
   · 주택업체의 창립연도 등을 따져 보아야 한다.
   · 설계도와 견적서 등 계약관련 서류 등을 통해 업체의 신뢰성을 파악한다.

2) 건축시공

① 설계도에 의하여 결정된 건축방식에 따라 재료를 사용하여 건물로 구현하는 기술 과정으로 건축주의 주문에서 시작하여 기술적 능력을 최대한 발휘하여 이루어지는 건축의 생산에는 자금, 재료, 공학적 기능, 노동력의 요소들로 이루어지고 공사에 관계하는 인적요소로는 건축주, 설계감리자, 공사관리자, 도급자, 건설노무자 등으로 구성되며 시공방식은 공사의 규모, 경제적/입지적 조건에 따라 직영 방식과 도급 방식 등이 있다.

② 건축시공 과정
   · 착공준비 → 가설공사 → 토공사 → 정지 및 기초공사 → 구체공사 → 방수/방습 공사 →
   지붕 및 홈통공사 → 외벽 마무리 공사 → 창호공사 → 내부 마무리공사

 

준공과 입주

1) 공사완료와 사용승인

 

건축주는 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하고자 하는 경우에는 공사감리자가 작성한 감리완료보고서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.

2) 입주 및 하자보수 담보

건축주는 사용승인서를 교부 받으면 건축물을 사용할 수 있으며, 단독주택의 경우 하자보수에 대한 법적 구속력이 없기 때문에 하자가 발생해도 시공업체는 하자에 대한 책임을지지 않으므로 공사계약 체결 시 하자보수에 대한 약정을 함께 체결하는 것이 중요하다.

3) 각종 제세공과금 납부 및 등기

사용승인이 난 날로부터 30일 이내에 취득세를 자진납부 해야 한다. 시청은 허가사항을 건축물대장에 등재하며, 건축주는 사용승인일로부터 61일 이내에 등기소에 가서 등기한다. 취득세 및 등록세 영수증과 기타 서류를 가지고 등기소에 소유권보존등기를 신청하여야만 비로소 이름(주소)과 법적 권리를 가진 완전한 건물로 인정을 받게 된다.